不动产登记常见问题解答
发布日期：2021-09-17 11:06
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一、什么是不动产？
不动产是指土地、海域及房屋、林木等定着物。
二、什么是不动产登记？
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其法定事项记载到不动产登记簿上的行为。
三、不动产登记的主要内容有哪些？
不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项，包括：
1、不动产的自然属性。如：面积、空间、用途等。
2、不动产权利归属。如权利人是谁，权利来源是什么，以及权利的期限等。
3、不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。
四、哪些不动产需要统一登记？
按照国务院《不动产登记暂行条例》，所有不动产都要统一到一个部门登记。不动产登记对象包括：1、集体土地所有权，2、房屋等建筑物、构筑物（水塔、桥梁、隧道、纪念碑等）所有权，3、森林、林木所有权，4、耕地、林地、草地等土地承包经营权，5、建设用地（工业、商业、城市住宅、交通、水域等）使用权，6、农民宅基地使用权，7、海域使用权，8、土地、房屋抵押权，9、地役权，10、法律规定需要登记的其他不动产权利。
六、老百姓过去依法办理的房产证、土地证，在不动产统一登记后，是否需要更换成新的证书，或者说过去的证书还有效吗？
老百姓过去依法办理的《土地使用证》和《房屋所有权证》，都是有效的，并且，效力不变。
七、新证与老证有什么不同?
新证与老证的区别，大致可以归纳为四点：
一是，证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。
二是，现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。
三是，证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来得多，更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息；另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。
八、不动产登记有什么好处？
不动产登记是不动产物权发生效力的前提。例如，甲将自己的房屋卖给乙，两人签订了房屋买卖合同，合同成立就发生效力，但如果不登记，房屋的所有权仍然属于甲。只有登记了，不动产登记簿上甲的名字变更为乙的名字，在法律上讲，房屋才属于乙，是乙的财产。所以，不动产登记是物权公示原则的要求和体现。依法进行的物权公示，具有社会公信力。经过不动产登记，能够更好地维护不动产交易秩序和交易安全，保障不动产权利人的合法权益。
九、不动产统一登记，如何体现统一？
不动产统一登记，“统一”二字体现在四个方面：
1、登记机构统一 2、簿册证书统一 3、登记依据统一 4、信息平台统一。
十、小区中配套建设的社会公益事业用地，按什么用途登记？
依据各种正式批准文件，小区中配套设置和建设的幼儿园、医院等社会公益事业用地，严禁擅自改变用途。在单独登记时应按《土地利用现状分类》确定的用途登记。其变更登记、转移登记申请之前，应报经原批准机关批准。否则，不予受理。
十一、房、地是否可以单独登记？
依法取得国有建设用地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请国有建设用地使用权登记。有建筑物的宗地，必须是土地、房屋都经过依法审批后，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。
十二、小区内公用设施和物业服务用房等怎么登记？
对于小区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分，不动产登记机构在登记簿上如实记载，不单独颁发不动产权属证书。
十三、听说登记的权利受法律保护，那么继承房屋也必须登记吗？
经过登记机构依法登记的权利，肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说，房屋所有权的继承，不登记也有效力。但是，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能过户。
十四、不动产登记簿与《不动产权证书》各有什么作用？
不动产登记簿，它反应的是不动产的状态以及不动产的各种权利变动，具备一定的法律效力。不动产登记簿在不动产登记制度中处于核心地位。
《不动产权证书》，它是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权证书是保管在权利人手中的，它是表明权利归属的一种证明。
十五、登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记？
登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。原因是：现实生活中，不少原权利人怠于申请注销登记，而登记簿上记载的仍然是原权利人，与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的合法权益，因此，登记机关可以按照规定依职权直接进行注销登记。
十六、监护人能处理未成年人的房屋财产吗？
一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是，需要注意的是，监护人处分未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他（她）与未成年人的身份关系的证明，还要提供他（她）处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。
十七、什么时候可以撤回不动产登记申请？
登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。登簿之后，不动产物权就已经成立，是不能撤回不动产登记申请的。
十八、房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？
依据《物权法》有关规定，当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。
但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。
十九、为防止房地产开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办？
为防止开发商“一房多卖”，买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人也可以单方面申请预告登记。
二十、申请房地产登记应当提交哪些材料？
不动产登记是指不动产登记机构依照法律规定将不动产权利人的名称或姓名、用途、面积、位置和座落及其座标、取得土地的方式、土地使用权期限、土地承包期限等等不动产的信息记载到不动产登记簿上的行为。因此，申请登记的类型不同，需要提交的材料也不同。以房地产登记为例，提交的材料主要包括四样：
1、《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。
2、身份证明材料。单位申请的，提供《营业执照》《组织机构代码证》；个人申请的，提供本人《居民身份证》。如果委托他人办理的，还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。
3、房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件，比如：《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明，如《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案证》、《安全鉴定报告》等。
4、房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料，如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。
5、土地出让金、契税等费用缴纳票据。
二十一、不动产登记的程序是什么？
不动产登记程序主要包括四个环节，即申请、受理、审核、登簿。
登簿之后就可制证，证件出来后，向权利人颁发证书，所以有的人把颁证说成是登记程序的最后环节。
二十二、为什么对于不动产要实施统一登记？
大家知道，由于历史原因，长期以来，我国不动产登记职责分散在不同部门，实行的是分散登记。它是计划经济的产物，虽然曾经发挥过一定的积极作用。但是，随着随着经济社会的快速发展，分散登记的弊端逐步显示出来，分头管理的方式已经不能适应当前社会主义市场经济发展的需要。2014年11月，李克强总理签署国务院令，《不动产登记暂行条例》正式发布，2015年3月1日起开始施行。开展不动产统一登记的好处主要表现在四个方面：
一是，方便群众。过去，有几个权利就得跑几个部门，而且有些材料要重复提交。统一登记后，群众只需要跑一个部门，交一次材料，拿一个证。
二是，提高效率。统一登记以后，解决了职责交叉和推诿扯皮问题，工作效率大幅提高。
三是，降低成本。实施不动产统一登记，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，既降低了政府行政成本，也减轻了当事人负担。
四是，保障权益。职责分散，各部门的登记程序、标准各不相同，各类权属证书多种多样，容易出现重登漏登、重复抵押等问题，影响不动产交易安全。新的不动产登记，不仅制度统一，而且要求更高更全面，因此，能够有效提高不动产登记质量，保障不动产权利人的合法权益。
二十三、办理不动产登记需要多长时间?
《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。需要注意的是，符合规定的申请材料才能受理，审查时限不包括公告时间。30个工作日是上限，并不是必须办理30个工作日。为了服务群众，登记窗口一定会简化程序，尽可能提高工作效率，缩短办事时限。
二十四、不动产登记信息可以随意查询吗？
不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说，不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人，可以依法查询、复制不动产登记资料。另外，司法部门需要查询权利人的不动产信息时，也是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。登记机关工作人员违反规定泄露登记资料，以及查询的单位和个人违反规定泄露查询资料的，都需要承担相应的法律责任。
二十五、哪些情况下应该申请不动产登记？
需要不动产登记的情形有很多，以房地产登记内容为例，如果有下列情形之一的，都可以到不动产登记窗口申请登记。
1、单位的名称、个人的姓名发生变化，可以申请名称变更登记。
2、土地用途经过批准发生改变，可以申请用途变更登记。
3、房屋及其土地的买卖、交换、赠与，权利人发生变化，可以申请转移登记。
4、利用房地产物权作为担保向银行办理抵押贷款，可以申请抵押登记。
5、发现自己的权利登记有误，或者有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，可以申请更正登记。
6、有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，而他人不配合申请更正登记的，可以申请异议登记。
7、房地产灭失或房地产权利人放弃使用权和所有权，可以申请注销登记。
8、购买房地产，但暂时还不能进行房地产转移登记，为防止自身权利受到损害，可以申请预告登记。
二十七、哪些情形下，不动产登记机构不予登记？
凡是申请登记的事项存在根本性缺陷而且无法补救的，不动产登记机构应当作出不予登记的决定。具体包括以下情形：
一是，申请登记的事项违反法律、行政法规规定的。
二是，申请登记的不动产权利，存在尚未解决的权属争议，或正在争议中。
三是，申请登记的不动产权利超过了规定期限。
四是，法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
二十八、伪造、变造不动产证书、证明，应当承担什么法律责任?
伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二十九、在办理不动产统一登记时，哪些权利应一并申请办理?
建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。
三十、哪些登记类型需要实地查看?
属于下列情形的，不动产登记部门应当实地查看：
一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。
二是在建建筑物抵押权登记。
三是因不动产灭失导致的注销登记。
四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
三十一、《不动产权证书》有什么作用？
我国历来就有对不动产权利人颁发权利证书的传统。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人根据证书记载的内容，可以及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，依法有效地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。同时，证书发放是否及时、记载内容是否准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。
三十二、《不动产权证书》四大看点
不动产统一登记簿证样式于2015年2月26日新鲜出炉，《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》、《不动产登记申请审批表》等“四大件”各有用途。《不动产登记簿》是物权归属和内容的根据，也是不动产登记的核心载体，由登记机构持有；《不动产登记证明》则用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等特殊事项；《不动产登记申请审批表》用于受理权利人申请登记及审批；《不动产权证书》是权利人享有权利的法定凭证，由权利人持有，是老百姓不动产权利的“护身符”，也是近日社会公众关注的焦点。虽然,各地根据实际情况，可以从便民利民和方便管理出发，对表格进行适当调整。但无论如何调整,《不动产权证书》有以下几个特点：
1、一个二维码。不论单一版证书，还是集成版证书，登记机构都可以在证书上生产二维码，用以储存不动产登记信息，同时兼具防伪功能。
2、二种版本。目前，主要应用的是单一版。所谓单一版，就是可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利，例如集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等。而在农村地区，人们还可以见到另一种版本即集成版，该版本主要适用于农村集体经济组织拥有多个建设用地使用权或一户拥有多个土地承包经营权的情况，例如某农民在某村拥有的集体建设用地使用权及房屋所有权、多块土地承包经营权及林木所有权，在一宗土地上拥有的多幢或多套房屋等。
3、三组号码。证书前后共出现三组号码，各自代表不同涵义。一是编号，即印制证书的流水号，采用字母与数字的组合。字母“D”表示单一版证书，数字一般为11位，前2位为省份代码，后9位为证书印制的顺序码。二是不动产权证书号，填写登记机构所在省区市的简称、登记年度、登记机构所在市县的全称，以及年度发证的顺序号，一般为7位。三是不动产单元号，需填写不动产单元的编号。
4、十八种权利类型。根据登记簿记载的内容以及当前实践总结，目前证书上填写的权利类型（涉及两种权利时，用/表示）包括18种：集体土地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权、宅基地使用权、宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权、集体建设用地使用权、集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权、土地承包经营权、土地承包经营权/森林、林木所有权、林地使用权、林地使用权/森林、林木使用权、草原使用权、水域滩涂养殖、海域使用权、海域使用权/构（建）筑物所有权、无居民海岛使用权、无居民海岛使用权/构（建）筑物所有权等。虽然只列举了18种，但也为未来将其他物权纳入不动产统一登记预留了空间。
《不动产权证书》是法律保护公民财产的庄严宣示。老百姓如何才能取得这个“红本本”呢？按照我国有关法律规定，不动产登记采取依申请登记原则。公众申请不动产登记时，需要填写一份不动产登记申请审批表。审批表涵盖登记收件情况、申请登记事由、申请人情况、不动产情况、抵押情况、地役权情况、登记原因及其证明情况、申请的证书版式及持证情况、不动产登记审批情况。
三十四、要想掌握不动产登记知识,应该学习哪些法律法规和规章?
1、与不动产登记相关的法律有：《物权法》《土地管理法》《城市房地产法》《农村土地承包法》《森林法》《草原法》《渔业法》《海域使用管理法》等。
2、与不动产登记相关的行政法规有：《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》《森林法实施条例》。
3、与不动产登记相关的规章有：《土地登记办法》《房屋登记办法》。
信息来源：项目部